Er zijn twee berekeningen:
- Voor een zelfstandige woonruimte: deze berekening gebruik je als je woning onafhankelijk is van andere woningen. Dit betekent dat je woning een eigen toegangsdeur heeft en een eigen keuken, wc en douche.
- Voor een onzelfstandige woonruimte: deze berekening gebruik je als jouw woning wel afhankelijk is van andere woningen. Dit is vaak het geval als je een kamer hebt (dat is dan jouw privé woonruimte) en samen met huisgenoten woont waarmee je niet samen één gezin vormt. Deze berekening is gemakkelijker om te doen en er komt een lagere maximale huurprijs uit, maar is niet mogelijk als je verhuurder het contract op een slimme manier heeft opgesteld en jullie samen als één huurder behandelt – dit is een onderwerp voor een latere blog.
De berekening
De maximale huurprijs berekenen gaat altijd over de eerste berekening voor de zelfstandige woonruimte. We gaan in deze blog dus ook helemaal inzoomen op de berekening voor de zelfstandige woonruimte en komen tijdens een latere blog “Betaal ik te veel huur voor mijn kamer?” terug op de tweede berekening.
Maximale huurprijs berekenen vrije sector: zelfstandige woonruimte
Bij een berekening denk je vooral aan getallen. Het klopt dat jouw maximale huurprijs uiteindelijk het resultaat is van een lange som aan getallen die zijn toegekend voor de verschillende eigenschappen van de woning.
Er zijn verschillende handige systemen ontwikkeld om deze som goed uit te voeren. Dat van Nationaal Huurloket voert al een deel uit op basis van de informatie over jouw woning uit publieke registers en aan de hand van de Huurcommissie tool op Huurprijscheck zelfstandige woonruimte | Huurcommissie wordt de rest van de som ingevuld.
De som uitvoeren komt dus wel goed, het moeilijkste is om de waardes die je hierbij gebruikt zo te bepalen dat je ze ook goed kunt verdedigen. Het waarderingsstelsel is het resultaat van jarenlange discussies, waardoor het complexer is dan je zou verwachten. Elk detail telt mee, waardoor je maandelijks tientallen euro’s minder hoeft te betalen als je goed kan argumenteren welke vierkante meters bijvoorbeeld niet meetellen omdat je woning schuine daken heeft, of welke vierkante meters wandtegels in je keuken en badkamer meegerekend mogen worden. Er zijn te veel definities en bepalingen die ertoe doen om in een blog te delen. Deze staan uitgewerkt in het ‘besluit huurprijzen woonruimte’ en zijn ook toegelicht in het 63-pagina tellende beleidsboek van de Huurcommissie.
Mocht je hier toch graag zelf mee aan de slag willen, dan geven we je graag op voorhand nog twee tips om je voor te bereiden op de volgende veel voorkomende discussiepunten:
- Sommige waardes zijn tijdsgebonden. Het doet er dan toe op welk wetsartikel je kan verlagen. Bijvoorbeeld de WOZ-waarde is een belangrijke indicator en deze verandert jaarlijks. Als je op de aanvangsprijs kan verlagen, dan is het belangrijk om de WOZ-waarde te pakken van het moment van het aangaan van het contract, terwijl de huidige WOZ-waarde van toepassing is wanneer je kan verlagen op grond van punten.
- Sommige waardes hebben een houdbaarheidsdatum. Bijvoorbeeld de energieprestatie is een belangrijke indicator waarvoor verschillende vormen van meten zijn ontwikkeld over tijd als gevolg van de innovaties die we op dit gebied doormaken. Zo is ‘het energielabel’ de meest bekende weerspiegeling van de energieprestatie, die is gebaseerd op 10 factoren en voor elke woning publiekelijk beschikbaar is. Er is een besluit geweest waardoor verhuurders ook een Energie-Index kunnen laten bepalen, die eens stuk gedetailleerder is en daarmee als uitgangspunt gebruikt wordt over het energielabel (vaak leiden ze tot een andere conclusie van de energieprestatie). Beide vormen zijn maximaal 10 jaar geldig, dus kijk goed welke metingen er voor jouw woning zijn gedaan en ook wanneer deze zijn gedaan.