Een woning huren lijkt op het oog eenvoudig en veilig: je tekent een huurcontract, betaalt iedere maand de huur en verwacht dat je verhuurder zorgt voor een goed onderhouden woning. Desondanks komen we bij Nationaal Huurloket regelmatig situaties tegen waarin huurders meer betalen dan nodig is, problemen te lang laten liggen of niet weten welke rechten zij hebben.
Dat dit gebeurt is niet zo vreemd. Het Nederlandse huurrecht kent namelijk vele regels en die zijn voor huurders niet altijd makkelijk te begrijpen. Toch kunnen een paar eenvoudige controles en acties je soms honderden euro’s per jaar schelen.
Meest voorkomende fouten bij huurders
Dit zijn enkele van de meest voorkomende fouten die wij bij huurders zien terugkomen:
Geen controle van de huurprijs
Een van de grootste fouten is misschien wel de meest eenvoudige: nooit controleren of je huurprijs eigenlijk wel redelijk is. Voor veel huurwoningen – huurwoningen met een waardering in de gereguleerde sector - gelden wettelijke regels voor de maximale huurprijs. Aan de hand van verschillende kenmerken van je woning, zoals de oppervlakte, het energielabel, de voorzieningen en de WOZ-waarde, wordt een totaal aan punten toegekend. Dit noemen we het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Het aantal punten bepaalt hoeveel huur je maximaal mag betalen. Het kan dus voorkomen dat je al jaren een huurprijs betaalt die hoger is dan wat volgens de regels is toegestaan.
Een huurprijscheck kan daarom interessant zijn, ook als je al langere tijd in je woning woont. Als blijkt dat je te veel betaalt, heb je de mogelijkheid om jouw huurprijs te laten verlagen via de Huurcommissie.
Wil je weten hoe je deze berekening maakt? Dan verwijs ik je hiervoor graag naar de blog ‘Maximale huurprijs berekenen vrije sector’.
Problemen in de woning te lang laten liggen
Een lekkage, schimmel, een kapotte verwarming, een niet goed sluitende deur of een ander gebrek aan de woning is vervelend. Toch wachten huurders soms maanden voordat zij er iets mee doen. Bijvoorbeeld omdat ze bang zijn voor een conflict met de verhuurder.
Dat is meestal niet nodig. De verhuurder is namelijk verantwoordelijk voor het aanbieden van een woning zonder gebreken – jij betaalt hier immers een maandelijks bedrag aan huur voor. Het is daarom belangrijk om een probleem zo snel mogelijk schriftelijk bij de verhuurder te melden. Bewaar daarom foto's, e-mails en andere correspondentie.
Lost de verhuurder het probleem vervolgens niet binnen 6 weken op? Dan heb je als huurder de mogelijkheid om dit probleem voor te leggen aan de Huurcommissie. Indien dit gebrek ook door hen wordt vastgesteld, kan dit leiden tot een tijdelijke huurverlaging totdat het probleem is opgelost. Dit scheelt soms honderden euro’s per maand!
Servicekosten niet controleren
Naast de kale huur betalen veel huurders iedere maand servicekosten. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, energie voor algemene voorzieningen, afschrijvingen van door de verhuurder beschikbaar gestelde spullen of andere diensten van de verhuurder.
Veel huurders kijken eigenlijk nooit meer naar deze kosten. Dat is jammer, want servicekosten mogen niet zomaar worden vastgesteld. De verhuurder is op grond van de wet namelijk verplicht om jaarlijks een overzicht te geven van de kosten die daadwerkelijk zijn gemaakt en hoe deze over de huurders worden verdeeld.
Ontvang je geen overzicht? Of lijken de kosten veel hoger dan je zou mogen verwachten? Dan raden wij je altijd aan om dit (te laten) controleren. Indien je meer hebt betaald dan de kosten die zijn gemaakt, dan kun je hierover bij de Huurcommissie een procedure starten. Indien de commissie constateert dat je te veel hebt betaald, heb je recht op terugbetaling.
Zonder controle akkoord gaan met een huurverhoging
Een brief of e-mail van de verhuurder met daarin een nieuwe huurprijs voelt misschien als iets waar je weinig tegen kunt doen. Toch betekent een aangekondigde huurverhoging niet automatisch dat je deze moet accepteren.
Voor een geldige huurverhoging gelden specifieke regels – zie Welke regels gelden er voor een huurverhoging? | Rijksoverheid.nl. Dit hangt onder andere af van het soort huurwoning en het huurcontract. Zo gelden er andere regels voor sociale huur dan voor huurwoningen in de vrije sector.
Controleer daarom altijd of een huurverhoging volgens de regels is aangekondigd en of het voorgestelde percentage is toegestaan. Een kleine maandelijkse verhoging lijkt misschien niet veel, maar op jaarbasis kan het bedrag behoorlijk oplopen.
De staat van de woning niet vastleggen
Een andere fout zien we vaak bij het begin of einde van de huurperiode: er wordt te weinig vastgelegd over de staat van de woning. Waarom is dit een risico?
Bij de start van de huur is het verstandig om foto's te maken van de woning. Denk daarbij niet alleen aan grote beschadigingen, maar ook aan muren, vloeren, deuren, sanitair en andere onderdelen van de woning. Bewaar deze foto's goed. Dit kan namelijk belangrijk zijn als er later discussie ontstaat over de borg.
Een verhuurder mag een borg niet zomaar inhouden. Toch zien we in de praktijk dat dit vaak wel gebeurt. De verhuurder stelt dan dat er schade is ontstaan tijdens jouw huurperiode en dus een deel van de borg wordt ingehouden. Een paar minuten foto's maken bij de start van de huur kan je daarom later veel discussie besparen!
Kennis voorkomt oneerlijke huursituaties
De meeste huurders maken deze fouten niet omdat zij iets verkeerds willen doen, maar omdat ze simpelweg niet weten wat hun rechten zijn of denken dat het weinig zin heeft om actie te ondernemen. Goed op de hoogte zijn van je rechten en een eenvoudige controle kan daarom enorm veel verschil maken:
- Betaal je niet te veel?
- Worden je servicekosten correct berekend?
- Worden gebreken op tijd opgelost?
- En is een huurverhoging wel toegestaan?
Bij Nationaal Huurloket helpen we huurders om hier duidelijkheid over te krijgen en om deze problemen bij voorbaat te minimaliseren of verhelpen.
Twijfel jij nog over jouw huurprijs? Meld je dan aan op: Nationaal Huurloket.