Onze overheid ziet een veilig dak boven je hoofd daarentegen als een grondrecht en heeft daarom besloten de huurwoningmarkt te reguleren. Er zijn dus regels opgesteld die de criteria vormen voor het oordeel of je te veel betaald of niet. Deze zijn uitgewerkt in het ‘waarderingsstelsel woonruimte’, dat te vinden is in bijlage 1 van het ‘Besluit huurprijzen woonruimte’. Dit waarderingsstelsel kent punten toe aan de eigenschappen van de woning en die punten kunnen weer vertaald worden naar de maximale prijs die betaald zou moeten worden volgens de wet. Dit waarderingsstelsel is leidend en daarom gebruiken wij het met Nationaal Huurloket ook als ons uitgangspunt.
Betaal ik te veel huur?
De kans dat je ‘eigenlijk’ te veel huur betaalt is extreem groot. Strikt uitgaande van het waarderingsstelsel en de eigenschappen van woningen die verhuurd worden, betalen ongeveer 7 op de 10 mensen te veel huur. Dat hebben we geconcludeerd uit ons onderzoek naar tienduizenden aangeboden huurwoningen in heel Nederland, waarvoor de prijs die gevraagd werd hoger was dan onze schatting van de prijs die past bij het waarderingsstelsel van de overheid. Het verschil is nog wel groot per regio; bijvoorbeeld in Amsterdam betaalt 95% van de mensen te veel huur, terwijl dat in Tilburg maar 70% is en in Enschede 64%.
De kans dat je dan ook echt kan verlagen is kleiner
Alhoewel bijna iedereen meer huur betaalt dan volgens het waarderingsstelsel gepast is, kan niet iedereen ook echt verlagen. Een grote reden hiervoor is dat als je akkoord gaat met een te hoge huur en hier te lange tijd geen bezwaar op maakt zodat jouw recht om te verlagen vanzelf vervalt. Dit geldt voor de gevallen waarin je een vrije sector prijs accepteert en deze niet op tijd verlaagt. Blijkbaar kan je de prijs dan wel aan en na verloop van tijd kan ook jouw verhuurder rekening houden met de extra hoge inkomsten.
Ook zijn er woningen waarvoor het aantal punten volgens het waarderingsstelsel wel boven de liberalisatiegrens (zie onze eerdere blog: Wat is een geliberaliseerde huurprijs?) valt en die dus terecht in de vrije sector liggen. Voor deze woningen is het waarderingsstelsel een indicatie en niet wetmatig. Huurders van deze woningen (vaak grotere nieuwbouwwoningen) kunnen dus niet verlagen. Dit aantal is kleiner geworden sinds juli 2024, omdat de overheid toen een wetswijziging heeft ingevoerd waardoor een grotere groep woningen in aanmerking komt voor verlaging.
Zoals we eerder toelichtten in onze blog ‘Hoe kan ik huurverlaging aanvragen?’ zijn er echter meer gronden waarop je kan verlagen dan alleen het waarderingsstelsel. Bijvoorbeeld als er onderhoudsgebreken zijn, of je servicekosten te hoog zijn.